Cuestiones básicas sobre los arrendamientos de vivienda

El abogado Francisco Catalá resuelve tus dudas jurídicas en La Ventana Legal

GETAFE/ 9 SEPTIEMBRE 2021/. El mes de septiembre es uno de los que más movimiento tiene en cuanto al alquiler de viviendas. Prácticamente concluida la temporada estival, hay sectores laborales que se reactivan, provocando la movilidad geográfica de muchos trabajadores, que buscan instalarse en ciudades próximas al lugar en el que van a desempeñar su actividad laboral. De igual forma, el inminente inicio del curso universitario lleva a muchos estudiantes a alquilar inmuebles cerca de las universidades, que en ocasiones se ofertan por habitaciones.

Recabar un buen asesoramiento es fundamental, ya seas propietario o inquilino, lo cual en muchas ocasiones reduce o incluso elimina posibles conflictos futuros. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 es de aplicación a los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda, y a los arrendamientos para usos distintos del de vivienda, entre los que encontramos los celebrados por temporada (estival o cualquier otra), y los celebrados para ejercerse una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. La propia norma establece el régimen legal aplicable según estemos ante uno u otro arrendamiento.

Es importante, en primer lugar, referir que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica (por ejemplo una sociedad anónima o una sociedad limitada). Si el arrendador es una persona física, y ha encargado a una agencia inmobiliaria que realice las gestiones conducentes a encontrar un inquilino para su inmueble, los honorarios de dicha agencia los debería abonar el arrendador, que es quien ha contratado los servicios de aquélla, si bien es muy habitual que la agencia perciba honorarios de ambas partes, propietaria y arrendataria.

La renta mensual será la que libremente estipulen las partes. Su pago deberá realizarse dentro de los siete primeros días de cada mes, salvo pacto en contrario. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. La duración del contrato también la acuerdan libremente las partes. Ahora bien, la normativa en este aspecto protege al inquilino, ya que establece una prórroga por plazos anuales, obligatoria para el arrendador, hasta que el arrendamiento alcance un mínimo de cinco años (arrendador persona física), o de siete años si quien alquila es una persona jurídica.

Los gastos por servicios individualizados mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del inquilino. Respecto a los gastos de comunidad y a los impuestos que graven el inmueble arrendado, lo habitual es que los abone el propietario. Pero el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que las partes pacten por escrito que los abonará el arrendatario. En este caso, deberá quedar determinado el importe anual de dichos gastos a fecha del contrato.

La fianza

El importe de la fianza es igual a una mensualidad de renta. Se pueden pactar garantías adicionales a la fianza, pero no pueden exceder de dos mensualidades de renta en los arrendamientos de vivienda. La fianza deberá ser reintegrada al inquilino, siempre que no haya desperfectos ni impagos, dentro del mes siguiente a la devolución de llaves, devengándose el interés legal del dinero si se supera dicho plazo.

Una cuestión no exenta de conflictos: quién debe hacerse cargo del pago de las reparaciones que se deben realizar en la vivienda arrendada. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos refiere que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario del inmueble serán de cargo del arrendatario. Mientras que las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido debe asumirlas el arrendador, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.

Ahora bien, esto que parece claro, puede no serlo tanto cuando observamos la casuística que existe, que da lugar a innumerables resoluciones judiciales de nuestros tribunales. Éstos, han considerado pequeñas reparaciones, cuyo coste debe abonar el arrendatario, entre otras: la rotura del latiguillo de la caldera, el desatasco de la tubería del fregadero, la pequeña reparación del termo que obedecía a desgaste propio del uso, el mal sellado de la bañera, la rotura de vidrios, los daños en la instalación eléctrica por arrancamiento de enchufes, y la fuga de agua de la cisterna debida al desgaste por uso.

Por el contrario, han declarado que deben ser sufragados por el arrendador, los siguientes gastos: la reparación de la caldera al derivar de un deficiente funcionamiento desde el inicio del contrato, la pintura de la vivienda al término del arrendamiento, la sustitución del aparato de aire acondicionado, la reparación o sustitución de la lavadora, la reparación del cuadro eléctrico de la vivienda, la nivelación del suelo de la cocina por defectos de origen, o los trabajos necesarios para eliminar las humedades de la vivienda.

Asesorarse por un abogado especializado en arrendamientos es conveniente y muy recomendable. En FCG LEGAL prestamos asesoramiento a propietarios que alquilan sus inmuebles, tanto en la fase precontractual como durante toda la vida del contrato. Igualmente, sabemos cómo asesorar a los arrendatarios para que el contrato que van a firmar no contenga cláusulas abusivas, explicándoles cuáles son sus obligaciones y las del propietario, entre otras cuestiones.

Francisco Catalá Guerra es abogado y fundador de FCG LEGAL. Si desea ampliar información contacte con Francisco Catalá a través de este e-mail: f.catala@icasueca.com.

Ruth Holgado

Periodista. Directora de Getafe Radio y cofundadora de Comunicadoras

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